Fundacja rodzinna często kojarzy się z korzystnym opodatkowaniem i możliwością gromadzenia majątku bez bieżącego CIT. W praktyce nie każdy przychód fundacji będzie jednak neutralny podatkowo. Dobrym przykładem jest wynajem nieruchomości przez fundację rodzinną na rzecz fundatora, który wykorzystuje tę nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej.
W interpretacji indywidualnej z 7 maja 2026 r., sygn. 0111-KDIB1-2.4010.94.2026.2.END, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że taki najem nie korzysta ze zwolnienia z CIT. Przychód fundacji rodzinnej z odpłatnego udostępnienia nieruchomości fundatorom powinien zostać opodatkowany według stawki 19% CIT.
Najem przez fundację rodzinną jest dozwolony
Co do zasady fundacja rodzinna może prowadzić działalność gospodarczą w ograniczonym zakresie. Jednym z wyraźnie dopuszczonych obszarów jest najem, dzierżawa oraz udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie. Oznacza to, że sama czynność wynajęcia nieruchomości przez fundację rodzinną nie jest problemem.
Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy trzeba ocenić, kto korzysta z wynajmowanego majątku i w jakim celu. Nie każdy najem będzie bowiem traktowany podatkowo tak samo.
Nieruchomość dla fundatora prowadzącego działalność gospodarczą
W analizowanej interpretacji fundacja rodzinna planowała nabyć nieruchomość mieszkalną, w której dotychczas mieszkali fundatorzy. Następnie nieruchomość miała być odpłatnie udostępniona fundatorom na potrzeby prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Fundatorzy mieli płacić czynsz na warunkach rynkowych oraz ponosić koszty eksploatacyjne.
Na pierwszy rzut oka taka struktura mogłaby wyglądać bezpiecznie. Jest umowa najmu, jest czynsz rynkowy, fundacja osiąga przychód, a najem mieści się w ustawowym katalogu dopuszczalnej działalności. Dyrektor KIS wskazał jednak, że to nie wystarcza do zastosowania zwolnienia podatkowego.
Dlaczego zwolnienie z CIT nie działa?
Kluczowe znaczenie ma art. 6 ust. 8 ustawy o CIT. Przepis ten wyłącza zwolnienie fundacji rodzinnej w przypadku przychodów z najmu, dzierżawy lub podobnej umowy, jeżeli przedmiotem takiej umowy są składniki majątku służące prowadzeniu działalności przez fundatora, beneficjenta albo określony podmiot powiązany.
W praktyce oznacza to, że jeśli nieruchomość fundacji rodzinnej jest wynajmowana pod działalność gospodarczą fundatora, przychód z najmu „wypada” ze zwolnienia. Fundacja rodzinna musi rozpoznać przychód i opodatkować go na zasadach ogólnych według stawki 19% CIT.
Rynkowy czynsz nie rozwiązuje problemu
Warto podkreślić, że ustalenie czynszu na poziomie rynkowym jest ważne, ale nie przesądza o zwolnieniu podatkowym. Rynkowe warunki mogą ograniczać ryzyko w zakresie cen transferowych i ukrytych świadczeń, jednak nie uchylają zastosowania art. 6 ust. 8 ustawy o CIT.
Innymi słowy, nawet poprawnie udokumentowany, odpłatny i rynkowy najem może być opodatkowany, jeżeli wynajmowany składnik majątku służy działalności gospodarczej fundatora. Warto przy tym podkreślić, że wskazany podatek nie dotyczy wszystkich form korzystania z nieruchomości przez fundatora.
Wniosek dla fundatorów i beneficjentów
Interpretacja pokazuje, że fundacja rodzinna wymaga ostrożnego planowania podatkowego. Sam fakt, że najem nieruchomości mieści się w dozwolonej działalności fundacji rodzinnej, nie oznacza automatycznego zwolnienia z CIT.
Przed udostępnieniem nieruchomości fundatorowi, beneficjentowi albo spółce powiązanej trzeba sprawdzić, czy majątek będzie wykorzystywany prywatnie, czy w działalności gospodarczej. To właśnie przeznaczenie nieruchomości może zdecydować o tym, czy fundacja rodzinna zachowa preferencję podatkową, czy zapłaci 19% CIT. W każdym zatem razie, warto przeprowadzić indywidualną analizę prawną planów i podejmowanych działań.
Kończąc pozytywnym akcentem warto pamiętać, że wskazana interpretacja nie została potwierdzona przez orzecznictwo WSA i NSA.
